前两天，曾经深陷风暴中心的深圳地产商佳兆业发了一份盈利预告，瞬间震碎了地产圈的眼镜：
预计 2025 年录得盈利不少于 500亿。
这份成绩单不仅是佳兆业史上的“巅峰时刻”，放眼全国地产商，恐怕也无人能出其右。
子姨看的一脸懵，公司去年上半年才销售了20亿，连员工也在投诉欠薪的公司，竟然一夜暴富了？
佳兆业说了，盈利是因为2025年佳兆业境外债重组收益。去年，佳兆业成功削减86亿元境外债，按照会计准则核算，正是这笔债务豁免直接带来公司的境外债重组收益。
翻译成白话就是：
因为赖账，佳兆业怒赚了500亿。
佳兆业倒也诚实，在预告中补了一句：如果撇除这笔重组收益，公司依然是亏损的。至于具体亏了多少，佳兆业选择了闭口不谈。
佳兆业这第二轮暴雷开始于2021年，去年上半年底，公司净资产为-418.08亿，公司严重的资不抵债，手握现金仅21.7亿，只能覆盖1%的短期债务。同时，已经连续五年亏损，公司累计已经亏损近842亿。
去年年底，深圳中信城开·信悦湾开盘，24.4万每平米的备案均价捅破了深圳房价的天花板，出尽风头。
信悦湾位于深圳核心，这原本是佳兆业老板郭英城的心头肉，他当初也是费尽心机拿下了这宗地70%股权。但公司暴雷后，这块心头肉被挂上了资产处置清单中，货值预估300亿。
项目开盘前一个月还专门做了一场发布会，郭英成当时坐在舞台中央，佳兆业已经不是主角，而成了等着吃剩饭的前任。
很多人说，佳兆业又翻身了。
暴雷房企债务平衡的底气就是土储，佳兆业土地储备为2231万平方米，其中大湾区占总土储的61%。此外，还有100多个城市更新项目尚未纳入土地储备。
但看下佳兆业官微就知道了，佳兆业在售的项目有：
广州南沙项目、北京西山项目、惠州项目和东莞项目。
朋友说，就没有一个好卖的项目。
这么多土储，真正能启动的项目也很少。最好的就是中信资产包了，其中的深圳大鹏金沙湾乐园连销售数据都没有公布。
子姨一位朋友曾经跟暴雷后的佳兆业谈过项目合作，但没有成功。
朋友说，你看到的是生意，在他眼里是命根，这就很难谈了。
2026年第一季度马上过去了，市场基本面确实向好，至少出政策的上海楼市好起来了，但要说市场逆转还为时尚早，市场热度能否传导至大湾区三四线、长三角三四线也是疑问。
但佳兆业们已经等不及了。
不仅是佳兆业，靠着“会计魔术”和“重组收益”，一大批房企争相发布了盈利预告：碧桂园预计赚了 10亿-22亿，远洋赚了 60亿-75亿，旭辉更是惊人地预盈 400亿。
这确实很魔幻。如果不看现金流，只看这些盈利预告，你会以为中国地产商已经集体走出了泥潭，重回巅峰。
楼市早已告别了那个野蛮生长的狂奔时代。佳兆业们的出路，不在于会计准则里的数字游戏，而在于能否通过真刀真枪的经营实现“自我造血”。
毕竟，债可以靠重组勾掉，但房子必须靠实力卖出去。
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